温州网讯 近日，不少读者拨打新闻热线，咨询与“房屋租赁”有关的法律问题。本期《读者律师麻辣问答》，我们请温州晚报读者律师顾问团成员、浙江六和(温州)律师事务所副主任柯展律师，来为读者答疑解惑。

　　房东隐瞒“凶宅”事实租客有权要求赔偿吗

　　读者金先生提问：今年初我在杭州租了套房子，在入住几天后，听楼上邻居说这是“凶宅”，之前有人跳楼。我越想越害怕，房东为什么要隐瞒呢？我有权要求他赔偿和全款退房吗？

　　律师解答：合同双方在签订合同时除了要遵守诚实信用原则，还应当尊重社会公德、公序良俗。特别是在不动产租赁或买卖这类重大交易中，房东对影响房屋交易的重要信息应当予以主动披露。

　　金先生承租的房子之前有人跳楼，按照民间习俗一般都会被大众认为是“凶宅”，作为普通百姓在心理上都是很难接受自己居住的房子属于“凶宅”，可见“凶宅”这一事实是属于决定金先生是否承租的重要信息条件。现房东隐瞒与签订合同有关的重要事实，导致金先生在对承租房屋的情况产生重大误解之下签订了租房合同，根据《合同法》第54条的规定，因重大误解订立的合同，当事人一方有权请求撤销，金先生有权要求解除合同并返还租金。同时，根据《合同法》第42条的规定，当事人在订立合同过程中，故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任。由此，金先生有权主张赔偿，当然，这里的赔偿损失必须以实际发生或具有关联为前提。

　　前租客遗留的物品房东可以自行处置吗

　　读者陈女士提问：两年前，我把房子租给何先生一家，双方约定今年5月4日合同到期。合同到期后，我不打算和何先生续签合约，因为每次向他讨要房租都要费一番功夫。本月初，在我贴了两次告知书后，何先生一家终于搬走了。但让我没想到的是，他人走了，但却没把东西搬走，仍霸占着房子，通知他也不来。我想问一下，能不能把他的东西全部扔出去？

　　律师解答：陈女士和承租人原房屋租赁的合同已经到期，双方之间租赁合同关系因期限届满依法终止，承租人履行返还租赁场所的法定义务。即便承租人单方想续租房屋，但陈女士也已经两次书面要求腾退房屋，不愿续租。可见，承租人继续占用陈女士房屋缺乏法律依据，特别是东西不搬走，事实上阻碍了陈女士对房屋的合法使用，除了腾空之外，还应当向陈女士支付占用期间的租金损失。

　　其次，陈女士作为房屋所有权人如前文所述，当然可以收回自己的房子，并且处置房屋内的物品。但建议陈女士在处置物品前，最好先电话或者短信告知承租人。在处置时，找物业或者社区人员当场见证并且全程录音录像。同时，清点物品数量予以记录，再将物品放置安全的地方。如产生仓储费等其它费用，可以要求承租人承担，或者也可以向公证处申请提存公证，由此产生的费用由承租人承担。

　　出租房水漏到楼下责任由谁承担

　　读者方先生提问：半年前，我把房子租给了现在的租客，租给他时特别交代阳台积水时容易漏水，让他务必小心。可现在因为暴雨，水漏到了楼下。楼下邻居要求赔偿，租客要求我承担50%的赔偿责任。但是我们的租房合同上写着租赁期间发生的任何意外由乙方(即租客)负责。我想请教律师我该不该承担责任？

　　律师解答：由于出租房本身质量问题以及房屋老化，出租房漏水问题日益增多，本案中，方先生和承租人显然也遇到了同样问题。根据《合同法》的规定，方先生作为出租人，在租赁期间应保持租赁物符合约定的用途，承担提供符合约定租赁物的法定义务，方先生在事先已提示注意漏水问题，暴雨漏水是客观原因，并非承租人主观恶意造成。假设确定系房屋本身质量问题引发漏水，显然，方先生未能提供一个能够按合同性质正常使用的房屋，应当对漏水导致楼下邻居遭受的损失承担赔偿责任。同时，如果查证不属于房屋质量问题，系承租人使用不当等人为因素导致漏水发生的话，漏水引起的损失则应由承租人自行承担。

　　出租房被法院查封租客生意会受影响吗

　　读者魏先生提问：我租房子做生意，租房合同签了10年。之后，房东做生意失败，拿房子作抵押向银行贷款。现在，房东欠银行的贷款还不出，银行要告房东，法院要来封房子，请问我的租房合同受法律保护吗？

　　律师解答：我国《合同法》第229条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，魏先生承租房屋发生在房东抵押之前，银行对已出租的房屋同意抵押的，该风险由银行自行承担。同时，租赁关系针对的是房屋使用、收益的权利，而抵押权针对的是房屋的交换价值，二者并无本质冲突，换言之，魏先生继续租赁不影响银行实现抵押优先受偿权。因此，不管该房屋是否被拍卖给其他人，都不会影响魏先生租赁合同的继续履行。同时，魏先生所谓的法院来封房子是一种误解，法院在审理中对房屋进行的财产保全措施是查封，即向房管部门查封房屋登记，禁止转让，而非上门贴封条，不让开业。因此，魏先生的租赁合同不仅受法律保护，而且可以继续正常对外开门经营。

　　来源：温州晚报

　　记者：张银燕