温州网讯 近日，一些网友在“律师零距离”微信公众号后台，发了不少关于房产交易的法律问题。本期《读者律师麻辣问答》，温州晚报君邀请晚报读者律师顾问团成员、浙江平宇律师事务所律师柯展，为您提供法律解答。

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　　房屋与车位捆绑销售

　　是霸王条款吗

　　网友陈先生：我最近看中一套商品房。这个小区停车位充足，但车位狭小拥挤，部分业主只想购房，不想买车位。但开发商在卖高层楼盘时，强制要求车位与房子捆绑销售。我们都认为开发商不合理，请问这是不是霸王条款?

　　律师解答：我国《消费者权益保护法》规定，消费者有权自主选择商品品种，享有公平交易的权利，有权拒绝经营者的强制交易行为。同时，《反垄断法》第17条规定，禁止具有市场支配地位的经营者从事下列滥用市场支配地位的行为，其中包括没有正当理由搭售商品，或者在交易时附加其他不合理的交易条件。在《反不正当竞争法》第12条规定，经营者销售商品不得违背购买者的意愿搭售商品或者附加其他不合理的条件。

　　另外，住建部在去年10月14日公布的《关于规范房地产开发企业经营行为维护房地产市场秩序的通知》中也同样明确规定了，房开公司不准以捆绑搭售或者附加条件等限定方式,迫使购房人接受商品或者服务价格。

　　开发商在房产销售中捆绑车位销售不仅是属于霸王条款，而且涉嫌强制消费，属于违规销售范畴，根本没有将公平交易四个字当作一回事，因此，购房业主对于这种强卖强买的捆绑销售可以依法拒绝。

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　　安置房现在不能公证

　　买卖怎么规避风险

　　网友童先生：我最近看中了一套安置房，但是这房子没产权，我准备去公证一下，可是公证处的工作人员告诉我安置房买卖不能公证了。请问律师，我要怎么规避风险?

　　律师解答：前不久，司法部公布的《关于公证执业“五不准”的通知》，明确不准办理涉及不动产处分的全项委托公证。这导致以前在安置房买卖中通用的办理委托公证手续来保障购房人权益的做法不再可行。因此，购房者一定要在安置房买卖过程中着重注意以下三点：

　　首先，达成购房意向前应当对房产情况进行核实，特别是要注意卖方是否对该房屋拥有所有权，该房屋上是否设有抵押、保证等担保物权，卖方是否已经将房屋出租给其他人等。

　　其次，一定要和所有的房屋所有权人一并签订书面合同。口说无凭，要将全部的约定落实到书面汇总。并且，由于2008年之前颁发的房产权属证中一般没有注明所有权共有人，例如权属证上仅列明夫妻一方名字，事实上该房产属于夫妻共同所有，因此，在签订合同时应当要求对房屋享有所有权的全部权利人都作为合同向对方签字确认。

　　再次，安置房买卖合同中应当明确约定违约责任。由于安置房在今后一段时间内无法办理权属证书，交易时间较长，违约风险相对也较大。故双方应当在合同中明确相关费用承担和交付细则，并且对违约行为规定违约处罚金额。例如，如双方可以约定定金罚则，或双方可以要求在买卖合同订立，卖方必须对其所售房产所有权予以保证，否则，卖方必须承担买方全部损失，包括但不限于今后因房屋买卖合同被撤销，买方因购买同类房屋所遭受的差价损失以及房屋装修损失等。

　　最后，我们建议可以委托律师起草合同文本，尽量完善写明双方权利和义务，防范于未然，或者委托律师办理律师见证，对上述合同签订过程或相关委托进行见证，为合同履行增加监督。

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　　花十万元装了邻居店铺

　　被要求恢复原样怎么办

　　网友林女士：我买了一间100多平方米的店面，购房合同标明房号108。就在装修接近尾声的时候，我接到物业来电，他们说房子搞错了，我装修的是邻居的店面。现在邻居要求我恢复原样，这时候我已经花了十万元。这个错误不是我造成的，是物业给了我邻居店面的钥匙。请问我这十万元的装修费会打水漂吗?

　　律师解答：首先，这套店铺依据《物权法》的规定属于隔壁邻居所有，投诉的读者对于该房产并不具有法定所有权，不享受法律保护，邻居当然有权要求其腾空并交还原样的房产，这位读者应当要负责恢复原状或恢复原状所需费用。

　　其次，小区物业作为专业物业管理机构，接受开发商委托分发新房钥匙和相关资料，应当具备相应谨慎注意义务，显然在本次交错店铺的过程中存在疏忽和过错，并且在之后的装修管理过程中也没有发现自己之前的交铺错误，直到读者装修投入十几万元之后。可见，已经造成了实际损失。同时，业主不是专业人士，无法准确判断房产交付过程中存在的错误，而且本身无明显过错。因此，开发商应当要对业主由此投入的装修费用承担赔偿责任，同时也应当对业主交还房主恢复原状产生的费用承担实际赔偿。

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　　停车位闲置多时

　　物业增设仓库是否合法

　　网友方先生：我们这个小区属于新建，入住业主相对较少，地下停车场目前仍有空置，车辆停放数量较少，近期发现物业将部分停车位改建，增设活动卷帘门，作为仓库对外出租，他说这样是提高空置停车位的利率用，并表示可以在租金收益上与业主对半分享。这样做是否合法?

　　律师解答：我国《物权法》有关规定，地下停车场必须优先满足小区业主的使用需要，而且在功能规划上不能擅自变更。如要改建成商业设施，必须召开业主大会，至少三分之二以上业主同意才能提出改建申请。同时，地下停车场要进行使用性质变更，需要通过消防、规划等部门的审批，并接受相关检查，确保清除消防隐患后才能更改使用性质。特别是，如果小区停车库属于人防性质，则本次增设仓库属于改变了其法定用途，不能实现。可见，小区物业作为物业管理公司，不是地下车库的所有权人，在没有业主授权的情况下是无权对地下车库进行处分的。

　　其次，利用小区公共部位进行经营，其收益归全体业主所有，即便是业主有产权证的，将此车库主动对外出租，也要在不影响公共安全的情况下进行。物业提出租金收益对半分配的方案看上去很完美，事实上毫无法律依据。物业本身对于业主所有的地下停车位无权使用或对外承租，既然无权处置，那么何来分配一说?因此，小区业主除了可以向有关部门举报投诉，要求查处上述违法行为之外，还可以起诉要求物业交出所有违法对外出租的租金收益。

□晚报记者张银燕

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